澳門房地產量在2019年上半年大幅下挫

根仲量聯行的2019年度澳門物業市場中期回顧，澳門房地產量在2019年上半年大幅下挫，投資者預期由於中美持續影響，對房地產投資回報率較高期望。


根據澳門博彩監管協調局發布的消息，2019年上半年，澳門博彩業的收入為1,495億澳門元，按年下降0.5％，結束了自2016年8月以來的29個月年度增幅。 2019年上半年，貴賓市場收入逐年下降14.5％，貴賓市場比例下降至48.0％。與去年同期相比，中場業務收入增長了17.3％，抵消了貴賓市場的萎縮。

2019年第一季度，澳門的本地生產總值錄得1,025.8億澳門元，同比下降3.2％。按支出計算的本地生產總值來說，下降的主要原因是固定資本形成減少，年均下降32.1％，佔澳門國內生產總值的11.7％左右。在此期間，本地生產總值的其他組成部分略有增長，私人消費支出，淨進出口和政府消費支出分別每年增長2.1％，2.6％和4.1％。

由於港珠澳大橋的開通，2019年上半年澳門遊客人數達到2,018.5萬人次，每年增長20.6％。來自中國大陸的遊客人數仍佔最大比例，佔訪澳遊客總數的70.9％，而自由行旅客人數佔中國旅客總數的47.8％。旅客人數增長主要來自中國內地，年增長率為22.3％。來自香港的旅客人數也每年大幅增加23.2％。截至2019年5月底，澳門共有38,000間酒店客房，其中24,600間為五星級酒店。截至2019年5月，累計酒店入住率為92.0％。平均逗留時間約為1.4晚。

澳門的勞動力市場在2019年上半年基本保持穩定。根據澳門統計局的統計數據，5月失業率維持在1.7％左右，第一季度末整體收入中位數升至17,000澳門元。澳門的外地勞工人數也略有增加，5月底達到189,414人，比2018年底增加0.5％。截至2019年5月底，澳門居民存款較去年底增加3.1％至澳門6,548.4億澳門元。

澳門財政局表示，2019年上半年澳門的房屋交易量急劇萎縮，前六個月共錄得3920宗交易，每年下跌42.2％。在供應方面，大多數開發商在2019年第一季度持觀望態度，並在第二季度開展銷售活動。在2019年的前六個月，575宗的銷售額佔住宅交易的約14.7％。 2019年上半年，受外部經濟環境影響，高檔住房和中小戶型住房的資本價值分別下降3.5％和1.8％，回報率分別為1.6％和1.7％ 。租賃市場的表現基本穩定。雖然外地勞工人數量略有增加，但同期租賃住房供應量增加。在2019年上半年，高檔住房的供應也增加了。住宅和中小戶型住房租金分別比上年末增長0.3％和0.5％。

辦公樓方面，2019年上半年澳門寫字樓市場穩步發展。2019年前五個月，澳門新註冊公司2,856家，年增長10.6％。在過去五年，澳門市場僅提供約5,571平方米的新辦公空間。在新供應持續短缺的情況下，2019年上半年寫字樓整體空置率維持在7％，租金錄得溫和增長。根據仲量聯行澳門辦事處指數顯示，2019年上半年整體寫字樓租金較去年底增加3.1％，而甲級寫字樓租金保持穩定。據澳門統計局統計，截至2019年5月，銷售市場僅交易77個辦公單位，每年下降54.4％。 2019年上半年，寫字樓的總體資本價值和甲級寫字樓的資本價值與去年年底相似。整體辦公室和甲級寫字樓的回報率分別略微上升至2.8％和3.1％。

在店鋪方面，據澳門統計局統計，2019年第一季度的零售總額每年下降1.9％，錄得澳門203.8億元，主要是由於家電，汽車和通訊的本地消費減少設備。然而，總乘客購物消費量每年增長5.2％。銷售市場方面，2019年前五個月錄得195宗商品交易，同比下跌41.6％。在此期間錄得兩宗引人注目的物業交易。位於金源，皇城區的兩層樓及華寶花園的樓層分別以約3億港元及4.15億港元的價格售出，租金回報率約為3％。根據仲量聯行的澳門店鋪指數，2019年上半年店舖的整體租金與去年年底相同，而資本價值則輕微下跌0.4％。截至2019年6月，整體零售回報率維持在1.8％左右。